澳洲房价真会跌40年最大？别光看新闻，算清这两笔账更重要

主持人:欢迎收听这一期的节目。我是掌忠贷的贷款顾问。最近啊，我身边不少在墨尔本看房的朋友都在聊一个话题，说这市场风向好像真的变了。 嘉宾:对啊，我正想问你呢！我前几天看新闻，说墨尔本东区有些两房的公寓，挂牌六周了都没卖掉，这在以前简直不敢想。而且听说过去28天全国房价才微涨了0.03%，基本就是原地踏步。网上到处都在传，说澳洲房价要迎来40年来的最大跌幅，搞得我们这些想买房的人心里七上八下的。现在到底是该赶紧上车，还是继续等它跌啊？ 主持人:确实，大家看到这些消息焦虑是正常的。RBA，也就是澳洲储备银行，累计加息了0.75%，这确实让市场降温了。修正已经开始，但我们常说，别光看新闻，盲目去等那个所谓的市场底部其实挺危险的。今天我们就帮大家把账算清楚。 嘉宾:怎么说？房价跌了，我们买房不是能省钱吗？ 主持人:表面上看是这样，但大家往往忽略了一个最大的隐形成本，那就是你的借款能力在缩水。你想啊，RBA加息0.75%，这意味着什么？如果你有一笔100万澳元的贷款，每个月的还款额直接就多了差不多480澳元。这480块可是实实在在从你每个月的生活费里划走的。 嘉宾:哇，一个月多480，一年就是接近六千了，这可不是小数目。 主持人:没错，更关键的是银行的计算逻辑变了。银行为了确保你以后还得起钱，在评估你的时候，会在现在的实际利率基础上，再加上一个3%的缓冲空间，也就是buffer。比如说现在的实际利率是6.5%，那银行在算你还款能力的时候，会按照9.5%来测算。 嘉宾:9.5%？这也太高了吧！ 主持人:对啊，所以这就导致了一个很现实的问题。像一个年收入18万澳元的双薪家庭，放在以前，可能高高兴兴能批下95万澳元的贷款。但按现在的算法，可能连85万都批不下来了。你看，房价还没跌到你想要的那个位置，你手里的入场券先缩水了10万澳元。 嘉宾:哎呀，这确实是个大问题，借不到那么多钱，看中了房子也买不了。那如果我已经有房子了，现在利息这么高，我转贷去别的银行省点利息总行了吧？ 主持人:转贷确实是个办法，但在现在的市场下，得特别小心一个陷阱，我们叫它房贷监狱。 嘉宾:房贷监狱？听起来有点可怕，这是什么意思？ 主持人:我给你讲个真实的例子。老王三年前在Box Hill买了一套95万澳元的房子，当时付了20%的首付。现在他觉得利息高，想转去一家利息更低的银行。但因为最近市场调整，如果他的房子估值跌了10%，那这套房子的估值就只剩下85.5万了。 嘉宾:估值跌了，对他转贷有什么影响吗？ 主持人:影响太大了。因为估值降了，他的贷款比例，也就是LVR，就超过了80%。这样一来，新银行就会要求他重新购买房贷保险，也就是LMI。这笔保险费可能高达1.2万澳元！ 嘉宾:天哪，1.2万！那他转贷省下来的那点利息，不都贴进去了吗？ 主持人:没错，本来是为了省钱，结果手续费直接吞掉了一整年的利息节省。所以在房价下行的周期里，保住你的房产净值，也就是equity，其实比盲目去追逐那0.1%的利率折扣要重要得多。 嘉宾:明白了，那照你这么说，我们这些还没买房的，到底该怎么判断什么时候能买呢？总不能一直等吧？ 主持人:传统的想法是等房价跌到底再买，但这个逻辑在澳洲现在的环境下有个大漏洞：房价跌的时候，往往是利息最高的时候。如果你为了等房价再跌5%，结果等到了利率再涨0.5%，那你省下的那点房价，根本不够填补你多付给银行的利息。 嘉宾:那我们该怎么做决定呢？有没有什么简单好用的办法？ 主持人:有一个简单的决策公式可以分享给大家。你可以算一下自己的安全入市价。公式是这样的：用你们的家庭年收入除以3.5，然后再减去现有的债务。 嘉宾:3.5倍？我记得以前大家好像都按4.5倍甚至更高来算啊？ 主持人:以前确实是4.5倍甚至更高，但在目前高利率的环境下，3.5倍是一个能让你在不牺牲生活质量的前提下，还能应对未来波动的安全区间。与其每天盯着那些中位价图表焦虑，不如先用这个公式算出自己的底牌。如果你的目标区域，房价离你算出来的这个安全数字太远，那现在的确该多看少动；但如果差不多，那就是可以考虑的机会。 嘉宾:这个公式太实用了，回去我得赶紧算算。那我还有几个大家经常问的问题。比如，如果房价真的继续跌，我之前买的房会不会变成负资产啊？ 主持人:负资产这个词听起来挺吓人，其实它就是指你的贷款余额超过了房子现在的市场估值。比如说，如果你是用5%的首付买的房，一旦房价下跌超过6%，理论上你确实会进入负资产状态。 嘉宾:那银行会把我的房子收走吗？ 主持人:这倒不用担心。只要你每个月按时还款，这其实就只是一个账面上的数字，银行不会来收房的。只有当你急着卖房，或者想要转贷的时候，它才会变成一个真实的财务窟窿。所以，保持稳定的现金流最重要。 嘉宾:呼，那我就放心多了。那现在这种情况下，锁定固定利率是不是太晚了？ 主持人:这其实是一个博弈。目前0.75%的加息可能还没有完全反映在所有银行的固定利率产品里。如果你是一个特别讨厌风险、希望每个月支出清清楚楚的家庭，可以考虑分拆贷款。也就是把一部分贷款做成固定利率来求稳，另一部分做成浮动利率，这样以后如果有利率下行的空间，还能享受得到。这没有标准答案，主要看你对每月支出的掌控感。 嘉宾:明白了，那像政府的5%首付计划，比如First Home Guarantee，现在还能用吗？ 主持人:计划依然是有效的。但我们要提醒大家，5%的首付意味着你的容错率极低。在房价可能回调的窗口期，如果你想用这个计划入场，必须确保你的职业非常稳定。与其一味追求低首付，不如先确认自己的现金流能不能扛住当前的高利率环境。当然，大家也可以查看不同的贷款产品，来了解更多避险的方案。 嘉宾:听你这么一分析，我心里踏实多了。买房贷款真的不能光看表面，里面的门道太深了。 主持人:是的，每个家庭的情况都不一样。如果你想知道自己在加息后实际到底能借到多少钱，我们掌忠贷 Fingertips Finance 的中文 broker 可以帮你把方案在40多家澳洲银行里进行匹配。我们在手机端提供3分钟的预审，完全不影响你的个人征信，而且是0费用的。我们会用中英双语全程协助，把每家银行最新的政策、利率还有返现，也就是cashback，都帮你算得清清楚楚，让你明明白白再决定要不要走下一步。 嘉宾:3分钟还不影响征信，那确实值得去测一下，心里有个底。 主持人:没错，算清底牌最重要。以上为一般信息、不构成个人信贷建议,做决定前请咨询持牌专业人士。感谢大家的收听，我们下期再见！ 嘉宾:大家下期再见！