直接去大银行能拿到更低的利率？墨尔本家庭为什么更倾向于找华人贷款中介？

主持人:哈喽，大家好！欢迎收听今天的节目。我是掌忠贷的资深贷款顾问。今天坐在我身边的是我们的老朋友，也是代表咱们墨尔本华人买房、自雇群体的嘉宾。 嘉宾:哈喽，大家好！今天我可是带着任务来的，就是要替咱们华人买房的朋友们，把心里那些最真实、最纠结的疑问，全都向你这位专家问个明白。 主持人:没问题，今天咱们就像朋友平时坐在一起喝咖啡、算账一样，有什么问题你尽管问，我一定用最接地气的大白话给你解释清楚。 嘉宾:那我就不客气了，直接抛出第一个最经典的问题。很多首次置业的朋友，包括我身边的朋友，买房时第一反应就是直接去大银行。大家总觉得，直接找四大银行申请房贷最稳妥，而且觉得没有中间商赚差价，利率肯定能拿到最低。这难道不对吗？ 主持人:这其实是很多人最容易走入的一个误区。大家觉得直接找银行能省去中间环节，拿到更低的利率，但实际上，这在房贷市场里有一个专门的词，叫做熟客税陷阱。 嘉宾:熟客税？这怎么说？ 主持人:你想想，银行对于自己找上门的老客户，或者直接去柜台的客户，往往给的都是标准利率。相反，为了在市场上抢夺新客户，银行给到我们中介渠道的折扣权限通常会更大。而且，澳洲的金融政策变动非常快，如果盲目地直接找某一家银行，往往意味着你可能会错失其他银行更低的利率和更理想的贷款额度。 嘉宾:原来是这样，大银行对老客户反而不给最大折扣啊。不过，我直接找银行的客户经理，和找你们贷款中介，在法律责任上有什么不一样吗？ 主持人:这个问得太专业了，这涉及到一个非常关键的法律概念。在澳洲，自二零二一年一月一日起，所有的贷款中介都受到最佳利益责任的约束。这个法律强制要求，中介在帮客户做选择时，必须把客户的利益放在第一位。如果中介明知道有更划算的方案却不推荐给你，中介是要承担法律责任的。 嘉宾:那银行的客户经理呢？他们不受这个法律约束吗？ 主持人:他们还真不受这个最佳利益责任的约束。银行的客户经理只对他们自家银行的业绩负责。你想想，即便隔壁银行有更适合你的方案，他们作为这家银行的员工，也没有义务提醒你，他们只会向你推销自家的产品。 嘉宾:明白了，一个是站在我的立场帮我挑，一个是站在银行的立场卖货。那如果把你们掌忠贷和直接去单一银行柜台做个对比，最核心的区别在哪？ 主持人:最直观的区别就是选择的范围。如果你直接去某一家银行，你只能选择这一家银行的产品。而找我们掌忠贷，我们可以帮你比对三十到六十多家银行和非银行机构的产品。而且，我们的数字化平台可以实现极速上传，在秒级内对四十多家贷款机构进行比对。另外，在政策匹配度上，银行的政策比较死板，如果不符合他们的标准，可能就直接拒贷了。而中介可以根据多方政策，灵活匹配自雇、海外等各种复杂的情况。 嘉宾:听起来选择确实多很多。不过我还有一个很实际的担心，就是沟通问题。买房流程那么复杂，如果找银行，是不是也挺麻烦的？ 主持人:确实是这样。在银行，流程往往是碎片化的，而且银行内部人员流动频繁，你可能今天跟这个经理聊好了，明天他换岗了，你又得跟新来的人重新解释一遍你的情况。而找我们掌忠贷，是一对一全程跟进，一直到最后的交割，而且我们提供双语沟通，完全不用担心语言和文化背景的隔阂。 嘉宾:说到交割，买房流程真的不是签个字那么简单。我听一些朋友说，中间稍微出点差错，后果很严重？ 主持人:一点都没错。从最开始评估首付、开具赠与信、申请预批，到最后的交割，每一个环节都布满了复杂的英文条款和严格的时间节点。一旦错过了合同规定的付款期，你不仅要交罚息，甚至辛苦攒下来的百分之十的购房首付都可能被没收。 嘉宾:百分之十的首付被没收？这也太吓人了！那在实际操作中，有哪些细节是大家容易卡住的？ 主持人:比如很多墨尔本华人家庭，买房时父母会资助一部分首付。如果你直接去银行，西人的信贷经理可能会非常死板，反复追查这笔钱在海外的停留时间，甚至要求提供完税证明，导致审批周期被无限拉长。但是经验丰富的中介知道哪家银行的政策比较友好，接受简单的赠与信，能在二十四小时内帮你理顺所有合规材料。 嘉宾:这确实能省下不少时间和心力。不过，这种精细化的匹配，在省钱上能有很明显的体现吗？ 主持人:当然能。我们来算一笔账，以七十万澳元的房贷为例，利率只要相差百分之零点二五，你每个月就能少还大约一百四十五澳元。你想想，这一百四十五澳元，都够你交大半个月的网费或者电费了。贷款中介的存在，就是要在这些复杂的流程中，帮你抠出每一分不该花的钱。 嘉宾:每个月省下一百四十五，积少成多确实是一笔大钱。不过，我心里一直有个疙瘩，就是收费问题。你们帮我们做这么多工作，真的不收我们的钱吗？天下哪有免费的午餐，你们是怎么生存的？ 主持人:哈哈，这确实是很多人的疑问。其实在澳洲，贷款中介的一大特色就是免费服务。对于标准的房贷，中介是不向客户收取服务费的。我们的佣金是在贷款交割之后，由放款银行直接支付给我们的。 嘉宾:那银行为什么要给你们付钱呢？这笔钱最后不会转嫁到我们的利率里吧？ 主持人:完全不会，这其实是银行的获客成本。因为中介承担了客户对接、材料审核和系统录入等大量的前期工作，帮银行节省了大量的人力成本。对你来说，这相当于聘请了一位不要钱的专家，帮你去和几十家银行谈折扣。你想想，如果找中介真的更贵，注重性价比的澳洲家庭是不会选择中介的。事实上，通过贷款中介完成的新住房贷款比例，已经从二零一八年的大约百分之五十五，一路上升到了二零二四年的大约百分之七十一到百分之七十四。 嘉宾:哇，这个比例已经超过七成了，看来大家都是用脚投票的。那对于我们自雇人士来说呢？比如我自己开个小餐馆，或者做清洁、快递、IT咨询的，拿不出像上班族那样标准的工资单，去银行是不是特别难贷款？ 主持人:自雇人士去大银行确实容易碰壁。拿着固定薪水的员工申请贷款相对简单，但自雇老板为了合理避税，账面上的净收入往往不高。传统大银行通常要求提供至少两年的报税单，一旦纸面收入不够，他们就会直接评估为不具备借贷能力。 嘉宾:对啊，我身边好多开店的朋友都卡在这。那找中介能有什么不一样的解决办法吗？ 主持人:这时候中介的灵活性就体现出来了。一些非银行贷款机构会提供专门针对自雇人士的产品，它们接受单年的报税单，或者最近两个季度的报表，甚至是一封会计师声明信就可以。中介能根据你的生意实际情况，快速筛选出最包容的机构，在不影响你征信的前提下，帮你把额度批下来。而且这些产品的利率完全可以和四大银行竞争，关键在于别盲目去大银行碰壁，先让中介帮你对比筛选。 嘉宾:听你这么一说，我心里踏实多了。那如果我现在计划买房，或者准备申请贷款，在联系你们之前，我自己能先做点什么准备工作吗？ 主持人:在联系信贷机构前，你可以先做这三件事，帮自己的贷款打好基础。第一，检查名下的消费贷。在申请前三个月，关掉额度过高而且不常用的信用卡，并且结清所有类似于先买后付的消费账单，这能直接提升你数万澳元的贷款额度。 嘉宾:天哪，信用卡和先买后付对额度影响这么大？那我赶紧去把不用的卡关了。第二件事呢？ 主持人:第二，整理好三个月的银行流水。确保账单上没有大额的赌博或者娱乐消费，保持账户流水清晰。第三，做一次无痕的额度预审。千万不要为了货比三家，在多家银行同时提交正式申请，因为这会在你的信用报告上产生多个硬查询，直接拉低你的信用评分。 嘉宾:无痕预审？这个要怎么做？ 主持人:我们掌忠贷就提供这样的服务。你可以通过我们的中文服务，在手机端进行三分钟的预审，我们的系统会帮你把方案跑过四十多家澳洲银行，而且这个过程是不影响征信的，完全零费用。我们会帮你把每家银行的最新政策、利率、返现金额都算得清清楚楚，让你心里有底之后，再决定要不要走下一步。 嘉宾:太好了，三分钟就能在手机上测出自己加息后实际能借多少，还不伤征信，这确实太方便了。今天听你聊完，我感觉对澳洲贷款的很多迷思都解开了。 主持人:能帮到大家就好。买房是人生大事，多对比、找对渠道，真的能省下不少心血和银子。 嘉宾:没错，专业的事还是要交给专业的人来做。 主持人:是的。最后也要提醒大家，以上为一般信息、不构成个人信贷建议，做决定前请咨询持牌专业人士。感谢大家的收听，我们下期再见！ 嘉宾:大家下期再见！