自雇人士贷款，为什么你找的中介可能亏了你10万？

嘉宾: 嗨，大家好！欢迎收听我们的节目。今天坐在我身边的是来自墨尔本专业贷款中介品牌「掌忠贷」的资深贷款顾问。 主持人: 哈哈，大家好，我是掌忠贷的贷款顾问。很高兴能和大家聊聊。特别是咱们在墨尔本做生意、搞自雇的朋友们，今天咱们不整那些虚的，就用大白话，把大家平时贷款里最容易踩的坑、最容易白白丢掉的额度，一次性给说明白。 嘉宾: 哎呀，你可说到我心坎里了。我身边好多开餐馆、做装修或者做IT合同工的朋友，每次提到买房贷款就直叹气。大家都觉得，自雇人士想在墨尔本贷个款，怎么就那么难呢？去银行或者找一些中介，人家一看税单，额度直接砍半，甚至直接说贷不了。 主持人: 确实是这样。其实啊，很多时候问题根本不在于你的生意不赚钱，而是在于你找的中介可能不够懂自雇。我经常跟客户开玩笑说，一个不专业或者图省事的中介，可能直接让你白白亏掉10万，甚至更多的贷款额度。 嘉宾: 亏10万？这也太夸张了吧！怎么会差这么多？ 主持人: 这一点都不夸张，咱们拿真实的数据来说。比如说，你在墨尔本 Box Hill 开了一家餐馆，一年流水有30万，但是因为各种开销和报税，最后税后净收入只剩下了6万。这时候，如果你去找一个普通的中介，他们通常只会看你税单上这6万的净收入，然后直接告诉你：不好意思，你只能贷30万。 嘉宾: 对啊，6万的净收入，按常理算确实也就贷这么多吧？难道还有别的算法？ 主持人: 这就是关键所在了。自雇人士的贷款其实没那么死板。我们掌忠贷在处理自雇贷款时，会进行一种叫“add-back”的优化。你想想，你开餐馆，是不是买过一些设备？是不是有车辆的费用？还有折旧？这些在报税时虽然算作开销，减免了你的税，但在银行眼里，这些其实是你的“可支配收入”。通过把这些合理的项目重新加回到你的收入里，同一个人，往往能借到45万甚至更多。你看，这一来一回，是不是就差了15万？ 嘉宾: 哇，原来还能这么算！那除了开餐馆的，其他行业也适用吗？ 主持人: 当然适用。再给你举个例子，我们之前有个客户叫 Sarah，她是做平面设计的，用 ABN 拿收入。她一年的 ABN 收入是18万，报税后的净收入是9万。她之前找的普通中介，直接拿着这9万去帮她算额度，结果算出来只能贷45万。 嘉宾: 45万在墨尔本买房，选择确实有点少。 主持人: 没错。后来我们帮她看税单，发现她有1.2万的折旧，还有一笔8000块的一次性软件订阅费用。我们把这两笔费用做优化，重新加回到她的收入里，她的有效收入立刻从9万变成了11万。你猜她的借贷能力变成了多少？ 嘉宾: 变多了多少？ 主持人: 立刻跳到了58万！整整多出了13万。这多出来的13万，在墨尔本，可能就是你买两房公寓和买联排别墅的区别。而且，额度上去了，还能帮你省下一笔 LMI，也就是房贷保险费。所以说，税单里其实藏着一笔隐形收入，就看你的中介懂不懂得帮你找出来。 嘉宾: 听你这么一说，我感觉以前真的亏大了。不过，我还听说过一种叫 ALT-DOC 的贷款，好像是给资料不全的人用的？但我听别的人说，这种贷款利率高，不划算，劝我千万别碰，宁可等两年把税单做漂亮了再去贷。这是真的吗？ 主持人: 这个问题问得太好了，这也是很多人的误区。很多通用型中介会直接跟你说：“ALT-DOC 利率要高个1%左右，不划算，你还是等两年吧。”但他们忽略了最重要的一点——时间成本和市场周期。你等两年，错过了市场周期，亏得可能更多。 嘉宾: 怎么说？能帮我们算算这笔账吗？ 主持人: 没问题，咱们来算一笔账。假设你贷70万，用 ALT-DOC 贷款，因为利率高一些，每个月确实要多还大约580刀。18个月下来，你总共多付了大概10,440刀。听起来是一万多块对吧？ 嘉宾: 对啊，一万多块也是钱啊，感觉挺心疼的。 主持人: 可是你想想，如果这两年墨尔本的房价涨了5%呢？70万的房子，涨5%就是3.5万。你为了省下一万块的利息，结果多花了三万五去买房，最后算总账，你反而亏了快两万五！ 嘉宾: 哎呀，还真是！光盯着利息，把房价上涨的成本给忘了。 主持人: 所以我们的建议是，利用“借桥逻辑”。先用 ALT-DOC 贷款上车，把房买下来，等过了18个月，我们再帮你转贷回主流的低利率银行。这样既没有耽误你买房，又把成本控制在了最低。 嘉宾: 这种“借桥”的思路确实聪明。你们之前有实际帮客户这么操作过吗？ 主持人: 有啊，也是在 Box Hill。有一位开面馆的老板 Mr Liu，他的面馆刚经营满一年。当时普通中介也是让他等满两年再申请。但是 Mr Liu 看中了隔壁的店面想买下来扩大业务。我们通过 ALT-DOC 渠道，用他的 POS 流水和供应商订单来证明他的现金流，最终顺利帮他贷到了85万，买下了隔壁的店面。如果当时他听了别人的话等两年，那家店面早就被别人买走了。 嘉宾: 确实，做生意讲究的就是一个时机。不过，刚才你提到面馆老板用 POS 流水，那如果是做建筑的，或者做 IT 的，也是看这些吗？ 主持人: 这就是我要说的另一个重点了。你的行业，决定了你的贷款方案。餐饮、建筑、IT 合同工，银行对每个行业的收入核算方式是完全不一样的。但是很多通用中介只用一套模板去套所有的客户，这导致的误判率起码有20%。 嘉宾: 居然有这么高？那不同行业到底怎么看呢？ 主持人: 比如餐饮老板，银行主要看的是 POS 流水和存货周转；如果是建筑承包商，银行看重的是你的项目毛利和目前在手的合同；而对于 IT 合同工，银行更看重你的合同续约率和时薪。我们掌忠贷对接了40多家银行渠道，我们非常清楚哪家银行对餐饮行业最友好，哪家银行更认可建筑工地的合同。如果找不对人，你的借贷能力被砍掉两成是非常常见的事。 嘉宾: 明白了，术业有专攻。对了，我还想问一个关于利率的问题。很多人都说，自雇人士收入不稳定，最好选固定利率，这样每个月还多少钱心里有数，图个安心。你觉得呢？ 主持人: 哈哈，这恰恰是很多自雇人士容易踩的另一个陷阱。对于收入有波动的自雇人士来说，固定利率往往会锁死你的灵活性。 嘉宾: 为什么这么说？固定不好吗？ 主持人: 因为固定利率限制了你额外还款的额度。你想想，做生意的人，有时候可能突然结清了一个大项目，手里一下子进账了30万现金。你本来想把这笔钱直接砸进房贷里省利息，但因为你锁了固定利率，银行不让你多还，或者你要还的话，得交一笔动辄几千刀的 break cost。 嘉宾: 天哪，多还钱还要交罚款？ 主持人: 没错。所以对于自雇人士，更聪明的选择其实是选择带有100%对冲账户的浮动利率产品。你生意好的月份，把赚到的现金存进对冲账户，利息就只按差额来算，每天都在帮你省利息。而且这笔钱随时能取出来用于生意周转，非常灵活。这才是适合现金流波动人群的玩法。但很多通用中介为了省事，往往只会给你推固定利率。 嘉宾: 听你这么一分析，确实是浮动带对冲更适合做生意的人。那如果我是个新手，生意才刚开了12个月，连两年的税单都没有，是不是就真的只能等了？ 主持人: 别信那些“必须等两年”的说法。市场上其实有很多专门为新晋自雇人士设计的方案。只要你的生意开满12个月，银行可以通过看你的银行流水和生意合同来审批，不需要你提供两年的税单。 嘉宾: 那这样申请，会不会在征信报告上留下很多查询记录，把信用分给搞坏了？ 主持人: 这就是为什么找对渠道很关键。我们掌忠贷在做预审的时候，会采用我们自己的行业模型进行模拟，这个过程是完全不碰你的征信的，不会留下硬查询记录。等我们帮你匹配到最合适的方案后，才会正式递交申请。你的生意流水说了算，不需要非得等够时间。 嘉宾: 太专业了。那听众朋友们如果现在正准备找中介贷款，有没有什么简单的方法可以帮他们把把关，看看对方到底懂不懂自雇贷款？ 主持人: 有的，下次你找中介咨询的时候，直接问他们这三个问题：第一，你会帮我做 add-back 优化吗？第二，你有适合我这个行业的 lender 渠道吗？第三，你能帮我推 100% 对冲的浮动利率方案吗？如果对方听了支支吾吾，或者解释不清楚，那我建议你先别急着递交材料，可以用自己的数据先做一次免费的预审。 嘉宾: 怎么做这个预审呢？ 主持人: 我们掌忠贷提供 3 分钟的手机端免费预审。我们的中文 broker 会帮你把方案在 40 多家澳洲银行里进行匹配。这个预审是完全不影响征信的，而且是零费用。我们会用中英双语全程服务，把每家银行最新的政策、利率、还有 cashback 优惠都帮你算得清清楚楚，让你明明白白地做决定。 嘉宾: 好的，非常感谢今天的分享，真的让我大开眼界。 主持人: 哈哈，不客气，希望能帮到大家。最后还是要提醒大家一句：以上为一般信息、不构成个人信贷建议，做决定前请咨询持牌专业人士。 嘉宾: 谢谢大家，我们下期再见！ 主持人: 再见！