澳洲房贷转贷：如何省利息、降低月供和释放房屋净值？

主持人：哈罗，各位听众朋友们，欢迎收听新一期的播客。我是掌忠贷的资深贷款顾问。最近在墨尔本，我跟不少华人朋友聊天，大家聊得最多的就是每个月的房贷。每次一扣完房贷，看着账户里的余额，心里难免会紧一下。所以，很多人脑子里都闪过一个念头：我是不是该转贷了？今天呢，我们不讲那些冷冰冰的金融术语，就当是朋友聚会，咱们坐下来，把这笔账清清楚楚地算一算。 嘉宾：对啊，这真的是说到我们心坎里了。作为自雇人士，或者是普通的工薪族，买个房不容易。我身边很多朋友都在琢磨，转贷到底能不能帮我们省点利息，或者把每个月的月供降下来？甚至有人看着自己的房子估值涨了，想看看能不能拿点现金出来备用。但大家心里其实挺打鼓的，不知道这里面到底有多少细节。 主持人：其实大家最关心的无非就是这三个目标：第一，降低利息和费用；第二，减轻月供，缓解眼前的现金流压力；第三，如果房屋估值、还款能力和资金用途都符合要求，看看能不能通过净值加贷拿出一笔备用资金。咱们在做决定之前，一定要先明确自己最急迫的目标是什么，然后再去比较方案。 嘉宾：明白。不过我有个挺纳闷的事。你看，我每个月都按时还款，信用记录好得很。如果我只是想换个利率更低的银行，为什么还要担心批不下来？难道过去的良好还款记录不能证明我的能力吗？ 主持人：这个疑问太合理了。但实际情况是，新贷款机构在接收你的时候，必须重新评估你的还款能力。你想啊，从你上一次批贷款到现在，你的收入、生活开支，或者其他负债情况可能已经变了。过去的按时还款记录，确实是个加分项，但它不能单独决定这次申请的结果。根据行业协会MFAA在2026年9月23日公布的8月调查，在受访的588名房贷经纪人里，有49.2%的人反映，因为还款能力要求而难以转贷的客户正在增加，而六个月前这个比例只有24.4%。当然，这只是经纪人的反馈，不代表有一半的借款人被拒。但它说明了一个趋势：现在银行看还款能力看得很细。所以，看到一个吸引人的广告利率，别急着套用，先拿你最新的收入、支出和负债资料做个初步评估，这比什么都实在。 嘉宾：原来是这样。那如果我想转贷，第一步应该做什么？直接找新银行吗？ 主持人：在花钱换银行之前，我真心建议你，先给原银行一次重新报价的机会。这也是行业里非常实用的建议，先跟现有贷款机构争取更好的条件，再跟转贷成本做对比。你去跟原银行询价的时候，话要说得具体一点，比如你可以问：“在我的贷款余额不增加、剩余年限也不变的前提下，能给我什么利率？需要换产品吗？有没有费用？我的Offset抵销账户还能不能继续用？”拿到他们的书面回复，记下有效期，咱们再来跟外面的方案比。 嘉宾：跟原银行议价真的能差很多吗？ 主持人：咱们用数字说话。假设你现在房贷还欠60万澳元，剩余期限是25年，按月本息同还。为了方便对比，我们先不考虑Offset、额外还款和持续费用的差异，假设利率在计算期内不变。如果原银行议价不收费，而换银行的一次性费用是2400澳元，需要用现金支付。我们来看看三个方案。方案A是维持现状，假设年利率是6.40%，每个月要还4013.83澳元。方案B是原银行重新报价，利率降到6.10%，月供变成3902.57澳元。方案C是转到另一家银行，利率是5.90%，月供是3829.21澳元。 嘉宾：那看起来肯定是方案C最划算啊，每个月比方案A少还184.62澳元呢。 主持人：对，如果直接拿方案C和方案A比，每个月省下184.62澳元，你付出的2400澳元转贷费用，大概13个月就能回本。但问题是，如果原银行愿意给你方案B呢？这时候方案C只比方案B每个月少付73.35澳元。同样是2400澳元的转贷费，你就需要大约32.7个月，也就是接近三年，才能靠月供的差额把这个前期费用省回来。所以你看，回本时间从一年多变成了接近三年，就是因为你的比较对象变了。原银行给的条件，直接决定了你折腾一次转贷到底值不值得。 嘉宾：天哪，这笔账要是自己不仔细算，真的很容易忽略。那如果我计划过两年就把房子卖了，这转贷还折腾吗？ 主持人：这更得算仔细了。我们同样拿刚才的方案B和方案C来比，看看两年，也就是24个月后的情况。在方案B下，你两年的累计利息大约是71958澳元，尚欠本金大约578296澳元，转贷费用是0。在方案C下，累计利息大约是69563澳元，尚欠本金大约577662澳元，但你多付了2400澳元的转贷费。这样算下来，方案C省下的利息大约是2395澳元，几乎刚好被2400澳元的费用给抵消了。虽然方案C的月供低一点，两年后欠的本金也少了大约635澳元，但如果把利息加上转换费用放在一起比，这两个方案的实际成本其实非常接近。所以，如果你打算两年后卖房，就按两年来算，千万别拿25年的理论节省额来做决定。 嘉宾：这真的是帮我们避坑了。那如果有些家庭现在确实手头紧，每个月就想少掏点钱，哪怕多付点利息也认了，这种情况下转贷能帮上忙吗？ 主持人：能理解，对于现金流紧张的家庭来说，眼前每个月能少付几百块，比几十年后的利息差额要迫切得多。这种需求完全可以理解，但代价咱们得写在明处。转贷不是逃避，而是为了把眼前的困难稳住，再一步步处理。我们首先要算清楚每个月的资金缺口是多少，再看转贷方案能减轻多少负担。如果需要延长期限，也要把增加的利息、预计收入恢复的时间写进计划。我们还是用这笔60万澳元、5.90%利率的贷款来算。如果你把剩余的25年期限延长到30年，月供会从大约3829澳元降到3559澳元，每个月确实又省了大约270澳元。但是，在利率不变、只还最低还款额的前提下，25年的总利息大约是54.88万澳元，而30年的总利息大约是68.12万澳元。多还5年，总利息要增加大约13.24万澳元。 嘉宾：多付13万多的利息，这代价确实不小。 主持人：是的，所以如果你打算用延长期限来缓解短期压力，最好一并想好：等收入恢复了，每个月准备多还多少？产品允不允许这样做？什么时候重新检查预算？把这些写下来，比一句“以后有钱再多还”要靠谱得多。而且，咱们得看看省下来的钱够不够用。假设一个家庭每月税后收入9000澳元，必要生活开支5400澳元。如果用原先方案A的月供4014澳元，每个月其实缺口有414澳元。如果转到5.90%利率、保留25年期限，月供降到3829澳元，每个月还是差229澳元。只有改成30年期限，月供降到3559澳元，账面上才能剩下41澳元。 嘉宾：41澳元，这余量也太薄了吧，随便有个修车或者保险账单，预算不就又崩了？ 主持人：没错，41澳元的缓冲可以说是微乎其微。而且别忘了，前面假设的2400澳元转贷费还得用现金付呢，这笔钱能不能拿得出来也是个问题。所以做预算时，一定要把保险、学费、物业费这些年度支出折算到每个月。如果预计半年后能恢复收入，可以设一个半年后的复核日期。如果实在难以按时还款了，千万别干等着转贷审批，应该尽早联系现有贷款机构的困难援助团队。另外，有些产品可以评估只还利息的安排，虽然期间本金不减少，利率可能更高，而且转回本息同还后月供会上升，但这些都可以作为备选方案，询价时要把这两个阶段的还款额都拿来对比。 嘉宾：明白了。那我们在比价的时候，除了利率，还有什么容易漏掉的费用吗？ 主持人：费用方面，一定要逐项去询价。比如原贷款的结清费、新贷款的申请费和结算费，还有年费或者账户费。如果你现在的贷款还在固定利率期内，还要向原银行索取预计结清日的break cost，也就是提前还款补偿金。至于返现，在资格和到账条件没确认之前，最好先算一份没有返现的结果。如果把转贷费用加进新贷款里，你的贷款本金就增加了，就不能继续用60万来算月供了。另外，Offset抵销账户也特别容易被忽略。 嘉宾：对，Offset账户很多人都在用，这个怎么影响比价？ 主持人：我们来算个简单的账。假设贷款60万澳元。方案一，年利率6.10%，带100% Offset账户，里面长期放着4万澳元。这时候，银行是按56万的本金来计息的，一年的利息大约是34160澳元。方案二，年利率5.90%，但是没有Offset账户，那银行就按60万本金计息，一年的利息是35400澳元。你看，虽然方案一的利率高了0.2%，但因为有Offset，一年反而省了1240澳元的利息。所以，实际报价一定要结合你的存款习惯来重算。 嘉宾：这太有启发了。那我们再聊聊“房屋升值套现”或者说“释放房屋净值”吧。现在墨尔本不少房子升值了，这笔钱到底是怎么拿出来的？ 主持人：其实，“释放净值”本质上是以房子作担保，向银行申请增加借款。钱到手了，但你的贷款余额也增加了，以后是要还的。我们拿数字来测算一下。假设你的房子之前值80万澳元，现在贷款机构认可的估值是100万澳元，你原先还欠60万房贷。这时候，你的房屋净值就是40万澳元。如果按照80%的贷款价值比，也就是LVR来测算，100万的估值，总贷款额最高可以到80万。扣掉你现有的60万欠款，在不扣除费用的情况下，潜在的加贷空间就是20万澳元。 嘉宾：听起来有20万的空间，那是不是一定能拿到这么多？ 主持人：这只是初步测算的空间。能不能批、批多少，依然取决于你的还款能力和资金用途。比如，如果贷款机构最后认可的估值只有90万，那同样算法得出的加贷空间就缩水到12万了。而且估值变低还会影响普通转贷。比如60万的贷款，如果估值是80万，LVR是75%；但如果估值只有72万，LVR就变成了83.3%，这可能会影响你的产品条件，甚至涉及房贷保险LMI。 嘉宾：那如果我不需要那么多，只想多借个6万澳元备用，每个月的月供会变动多少呢？ 主持人：我们来对比一下。假设你的贷款从60万增加到66万，利率是5.90%，按月本息同还。如果保留25年期限，不加贷时月供是3829.21澳元；加贷6万后，月供变成4212.14澳元，每个月多还大约383澳元。如果你把期限延长到30年，不加贷时月供是3558.82澳元；加贷6万后，月供是3914.70澳元，比不加贷的30年方案多了大约356澳元。虽然3914.70澳元看起来比你最开始6.40%利率、60万本金、25年期限的4014澳元还便宜了大约99澳元，但你要看清楚，这时候你不仅多借了6万块，还款时间也拉长了5年。 嘉宾：确实，天底下没有免费的午餐，借了钱、拉长了时间，代价都在后面。那如果利率以后波动了呢？ 主持人：对，我们还可以自己做个压力测试。如果这66万、30年的贷款，在起点按6.90%的利率来算，月供就会达到4347澳元，比5.90%的时候高出大约432澳元。这个测试不代表未来的利率预测，但能帮你看看自己的预算到底有没有承受力。另外，这笔备用金你打算怎么用，也得先列个预算。比如未来一年有2万的必要支出，剩下的作为应急缓冲。如果把钱放在Offset账户里，确实能减少利息，但贷款债务还在，最低还款要求也不会降低。如果家庭长期入不敷出，想靠这6万块去填补每个月1000澳元的缺口，虽然粗略算能撑60个月，但还没算新增的还款和利率变化呢，所以这绝不是一个可以高枕无忧的长期计划。 嘉宾：听你这么一算，我心里踏实多了。那对于我们自雇人士来说，转贷或者加贷是不是更复杂一些？ 主持人：自雇人士的收入证明确实跟普通上班族不太一样。不过不用担心，我们可以先看看自雇人士贷款的相关评估说明，确认你能提供哪些材料来证明收入，然后再来估算具体的借款安排。 嘉宾：那如果我想找你们掌忠贷帮我看看我的房贷有没有调整空间，我需要先把所有的材料都准备好吗？ 主持人：完全不需要。你不需要先决定换哪家银行，也不用把所有材料备齐才来找我们。初次联系掌忠贷，你只需要跟我们说明几个大概的信息：贷款目前还欠多少、现在的利率是多少、还剩多少年，以及最近的收入或开支有没有什么变化。如果你主要是想省钱，我们可以帮你对比原银行重新报价和外部转贷，看看扣除费用后到底能差多少。如果月供已经吃紧，就把每月的缺口告诉我们，大家一起看看调整后够不够用，长期的利息会怎么变化。想加贷的，就补充一下需要的金额和用途。 嘉宾：听起来很简单啊，那留言应该怎么写呢？ 主持人：大家可以这样给我们留言：我目前房贷大概还欠多少澳元，利率是多少，还剩多少年。我想优先解决什么问题，希望了解有没有调整空间，以及下一步要准备什么资料。初次留言写个大概情况就行，像证件、完整的银行账单这些隐私材料，等我们后续确认了安全的提供方式后再提供，千万不要放在公开留言里。 嘉宾：太好了，今天这期节目真的是干货满满，帮我们把转贷和加贷的账算得明明白白。 主持人：哈哈，能帮到大家就好。最后，我们还是要照例做个声明：以上为一般信息、不构成个人信贷建议,做决定前请咨询持牌专业人士。感谢大家的收听，我们下期再见！