2027年之后买投资房，负扣税真的会消失吗？你可能理解错了

2027年联邦预算案对负扣税的限制并非让这项福利彻底消失，而是将其精准地锁死在新建房产中。从2027年7月起，如果你购买现有的二手房作为投资，租金亏损将无法再直接抵减你的工资收入。¹这意味着传统的靠退税养房策略需要转向关注长期增值，而不是眼前的税务回扣。如果想了解此次政策对负扣税及资本利得税的具体调整细节，可以参考 2026 澳洲预算案「变天」：二手房负扣税终结，普通人还能上车吗？。

负扣税新政：不是没了，是变窄了

从2027-28财年开始，负扣税（Negative Gearing）将仅适用于新落成的房产，也就是全新的房子或楼花。如果你在政策落地后买入一套已经建好的二手房，每年的租金亏损就不能再用来冲抵你的个人薪水收入了。这些亏损虽然还能留着抵扣未来的房产收益，但对于急需现金流维持贷款的家庭来说，这种延后补偿显得远水解不了近渴。政策变了。钱少了。你得重新算账。

举个例子，年收入9.5万澳币的自雇人士，如果买入一套62万的二手公寓，每年的税务补贴可能因此减少约4,300澳币。对于自雇群体，建议先阅读 澳洲大行放宽自雇人士收入审核，这对你的买房预算意味着什么？ 以便更好规划资金链。虽然政策大概率会包含祖父条款（Grandfathering），保护那些已经在手里的老房子，但如果你正打算入场，这个时间节点就是你必须跨过去的坎。

资本利得税折扣削减：这个坑更深

比负扣税改革更扎心的是资本利得税（CGT）折扣的缩水。目前澳洲规定持有房产超过12个月，卖出时增值部分只要交一半的税。但新政预计会把这个50%的折扣砍到25%甚至更低。这就不只是持有期间现金流紧巴巴的问题了，而是你辛辛苦苦守了十年的资产，最后被税务局多咬掉一大口利润。

假设刘先生在墨尔本Box Hill有一套投资房，持有期间涨了30万澳币。在旧规则下，他只需要为15万的增值部分交税。但在新政实施后，同样的增值，他可能要为22.5万的增值部分交税。按37%的边际税率算，这一来一回，刘先生卖房时要多交接近3万澳币给税务局。这笔钱原本可以是你孩子的教育基金，或者是下一套房的首付。

规则博弈：总回报才是真正的赢家

很多人听到负扣税要改就慌了，其实大可不必为了那点税务回扣去盲目追逐新房。我们要算总回报，而不是退税金额。新房通常带有溢价，且资本增值速度往往慢于成熟地段的老牌学区房。哪怕新房每年能让你多退5,000澳币的税，但如果它五年不涨，而地段更好的二手房涨了15%，新房那点税务优势在复利面前根本不值一提。

现在的租金市场也是一个变数。由于投资客退出二手房市场，租赁供应会变得更加紧张。²如果你为了等一个子虚乌有的5%房价跌幅而选择多租两年房，按悉尼平均周租750澳币计算，两年的房租支出就是7.8万澳币。为了省下那点购房差价而白送给房东几万块，这账怎么算都不划算。目前的4.35%基准利率虽然高，但它压制了大量买家，这反而给了有准备的人谈判的空间。

决策规则：你的天花板在哪里

目前的现金利率是4.35%，但银行在审批你的贷款时，会假装你完全不喝咖啡不社交，额外加一个3%的服务费缓冲区（Buffer）。³这意味着他们是用超过9%的利率在测试你的还款能力。对于一个家庭收入20万的PAYG家庭来说，这种压力测试会直接让你的借贷额度比两年前缩水15万澳币左右。在纠结税务政策之前，先搞清楚你的贷款天花板在哪里才是最重要的。

不要试图精准预测政策引发的市场波动。如果你已经攒够了首付并拿到了预批，其实正是避开未来租金激增的最佳时机。毕竟，澳洲的住房短缺是个十年以上的长周期问题，政府的几项税务改革补丁，改变不了核心地段土地稀缺的硬道理。

FAQ

听说2027年之后买二手房不能扣税了，是真的吗？ 是的，但准确说是不能用来抵扣你的个人工资收入了。从2027-28财年起，负扣税仅限新房。如果你在这之后买二手房投资，你的亏损只能等到你有房产盈利时再拿出来冲抵。这会让持房期间的现金流压力显著变大，尤其是对于那些高杠杆的投资者来说。

资本利得税折扣降低多少？ 目前具体细则还没出台，但主流预期是从50%下调至25%甚至更低。这意味着你长期持有的房产在套现时，交的税会比以前多。如果你名下有房产增值巨大且正考虑出售，2027年政策落地前可能是一个需要认真评估的离场窗口期。

这些改革对租金有什么影响？ 历史上每次限制投资者的行为，最后都是由租客买单。如果房东买二手房不能抵税了，他们要么提高租金，要么干脆不买。租赁房源变少，租金上涨几乎是必然的。

我现在的房子会被波及吗？ 通常这类改革会有祖父条款保护现有业主。也就是说，如果你在2027年政策截止前已经成交了房子，你应该可以继续享受旧的负扣税政策，直到你把这套房子卖掉为止。所以，现在的存量投资客暂时不需要为了税务原因抛售。

下一步该做什么

在制定明年的买房计划前，先花10分钟登录你的网银，下载最近3个月的支出明细。用这些真实的消费数据去跑一下目前的贷款缓冲测试（Buffer Test），看看在9%的极端利率下你还能贷出多少钱。只有拿到了准确的额度，你的所有税务筹划才有意义。

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免责声明：本文为一般性信息，未考虑你的个人目标、财务状况或需求，不构成个人信贷、财务或税务建议。在做任何决定前，请向持牌专业人士寻求意见。

来源

Footnotes

1. https://www.finder.com.au/news/federal-budget-takeaways-2026 , Budget 2026: How will it hit your hip pocket? ↩

2. https://www.afr.com/property/residential/tax-changes-could-drive-rents-higher-property-industry-20260512-p5zvxc?ref=rss&utm_medium=rss&utm_source=rss_property , Tax changes could drive rents higher: property industry ↩

3. https://www.finder.com.au/news/federal-budget-takeaways-2026 , Budget 2026: How will it hit your hip pocket? ↩