自雇人士贷款：澳洲银行如何评估 24 个月前收入证明？

自雇人士现在可以利用长达 24 个月前的收入证明文件来申请房贷，而不再被强制要求提供最近 12 个月的税务数据。¹这项政策主要针对在该行已有业务且贷款价值比（LVR）在 80% 以下的现有客户。这意味着如果你的 2024 财年收入比 2025 财年更稳健，你可以直接跳过最新的波动，用旧数据来锁定更高的贷款额度。对于那些因为会计还没做完账而无法递交申请的家庭，这能节省至少三个月的等待时间。

为什么银行现在愿意看你两年前的旧账单？

常规思维告诉我们，在利率维持高位且经济环境复杂时²，银行会查得更严。但这笔逻辑在自雇贷款领域被反向操作了。长期以来，非银行贷款机构通过接受 BAS 报表或会计信等灵活方式，抢走了大行不少自雇客户。这次某大行从 2026 年 5 月 11 日起更新政策，本质上是一场存量客户保卫战。只要你的房产有超过 20% 的净值，银行更愿意相信你已经过审计的长期历史，而不是你尚未定稿的当前预测。³ 在当前信贷紧缩环境下，了解银行利率的实时变动对于评估个人借贷能力至关重要。

让我们看一个墨尔本 Box Hill 的实际案例。刘先生经营一家面馆，他的房产价值 120 万澳币，目前贷款 90 万。虽然他的 2025 财年因为装修投入导致账面利润下滑，但 2024 财年的净利润高达 9.5 万澳币。在旧规定下，他必须提供最新的、不好看的 2025 财年报表。而新规允许他使用 24 个月内的旧文件。这意味着他能以更强的财务表现去申请 refinance（转贷），相比使用弱势年份，他的贷款能力可能直接提升 8 万澳币左右。在当前 6.3% 的利率水平下，这相当于每月多了约 380 澳币的还款空间，足以帮他重新拿捏家庭预算。

别盲目求旧，这可能是个隐形的利息陷阱

虽然新规给了你选择权，但这并不代表用旧数据永远是好事。如果你是一家正在快速扩张的初创公司老板，用旧报税单申请贷款反而会削减你的买房预算。这里有一个简单的决策规则：对比你过去三个财年的净利润。如果你的生意在过去 12 个月里涨势迅猛，那么强行使用 24 个月前的旧数据会让你在银行眼中的收入缩水，进而导致贷款获获金额大幅下降。

以在 Brunswick 工作的平面设计师 Sarah 为例。她的生意利润从 2024 年的 9.2 万澳币涨到了 2025 年的 11.5 万澳币。如果她选择使用两年前的旧数据作为评估基准，银行评估的收入平均值会比实际低了约 2 万多澳币。这对她想买的 80 万澳币两居室公寓来说可能是致命的。因为少了这部分收入支撑，她的最高贷款额度会缩水约 6 万澳币，直接导致她在拍卖会上失去竞争力。这种情况下，赶在报税季首日完成 2025 年的税务申报才是正解。这种策略选择完全取决于你的 LVR 是否压在 80% 这个分水岭以下。对于关注政策变化的买家来说，2026 澳洲预算案「变天」：二手房负扣税终结，普通人还能上车吗？也值得深入分析其对现金流的影响。

公司和信托结构贷款的门槛是变高还是变低了？

如果你习惯用公司（Company）或信托（Trust）名义买房，这次改动其实是带门槛的简化。某大行明确了这类贷款结构的资格要求，核心依然是倾向于服务老客户。以前复杂的公司架构审核往往会让申请在后台卡上几个月。现在规则清晰了很多。只要你是符合条件的现有客户，内部审批流程会提速不少。但银行的底牌也很明确：他们不再欢迎完全陌生的、结构极其复杂的投资新手。如果你在该行已经有商业账户或个人房贷，这次流程优化能让你少填几打表格，少跑几趟会计师事务所。这种基于信用历史的偏爱，是银行在成本控制与风险管控之间找到的新平衡点。这事儿就是这样，信用记录越久，你的自由度就越高。

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FAQs

我是自己开公司的，想在墨尔本买房，现在申请贷款是不是变简单了？

如果你已经是该银行的老客户，且首付能拿出 20% 以上，确实变简单了。从 2026 年 5 月起，你可以选择 24 个月内的任意一年报税记录作为主证据。这对小企业主来说极大地缓解了文书压力，不再需要为了赶在看房前把最新的退税做出来而催会计了。对于预算在 80 万到 120 万澳币之间的买家，这减少了至少一个季度的等待期。

新规对我的自雇父母做担保人有帮助吗？

非常有帮助。很多首次置业者的贷款申请卡在父母身上，就是因为父母作为自雇人士，由于报税延期无法及时提供最新的收入证明。现在如果父母是该大行的老客户，他们可以使用 24 个月前的财务数据来证明担保能力。这不仅缩短了审批流程，还避免了为了帮子女买房而被迫提前缴纳大笔税款的尴尬情况。

如果我的 LVR 高于 80% 还能享受这个政策吗？

不能。80% 是一个硬指标。³如果你只有 10% 或 15% 的首付，银行依然会要求你提供最近 12 个月的完整收入证明。这是为了抵消高 LVR 带来的风险。如果你处于这个区间，建议先检查一下手上是否有最新的报税单。如果收入暂时达不到要求，可能需要考虑 non-bank lenders（非银行贷款机构）的 alt-doc（简易资料）方案，虽然利息略高，但对文件要求会更宽松。⁴

What to do next

现在就打开你的文件夹，对比过去三个财年的个人报税单（Tax Returns） and 公司利润表。如果 2024 年的数据更好看，且你的房产净值超过 20%，请提前联系你的会计师确认这些旧文件是否已准备就绪。如果你不确定自己的情况是否符合大行的现有客户认定，掌忠贷 5 分钟手机端预审，40+ 家银行方案对比，免费：ftfinance.com.au。

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来源

Footnotes

1. https://www.abs.gov.au/statistics/economy/finance/lending-indicators/latest-release , ABS , Lending Indicators ↩

2. https://www.rba.gov.au/statistics/cash-rate/ , Reserve Bank of Australia , Cash Rate Target ↩

3. https://www.apra.gov.au/quarterly-authorised-deposit-taking-institution-statistics , APRA , Authorised Deposit-taking Institutions stats ↩ ↩²

4. https://moneysmart.gov.au/home-loans , Moneysmart , Buying a home (ASIC) ↩